親の土地を無権代理で売買契約をし、土地の引渡し前に親が亡くなった場合
今回は事例をご紹介します。
「病気により意思の確認が困難な状態にある親が所有する土地を、子が無権代理で売買契約をした直後、親が亡くなり相続が発生しました。この時親の土地は買主に引き渡す前で売買代金も未収でした。」
この場合相続財産となるのは土地か、はたまた売買代金請求権でしょうか？
※無権代理行為とは、代理権がない人が頼みもしないのに、勝手に本人を代理して行動を起こすことを言います。効果としては原則として本人に効果は生じません。例外として本人が代理人若しくは相手方に追認すれば契約の時から有効な代理であったことになります。
※追認とは、取り消しうる行為をもう取り消されたものとして、契約を確定的に有効なものとすることです。
国税不服審判所の判断は、
被相続人の無権代理人として締結した売買契約について、被相続人の死亡後買主との間で交わした「売り主の地位を被相続人から承継したとする」覚書で追認したものと認められ、追認は別段の意思表示がない時は、契約の時にさかのぼってその効力を生ずることになるから、売買契約は、被相続人がなくなる前の無権代理で契約が行われた日にさかのぼて有効であった、と認定されました。
結論
上記の文章は甚だわかりにくいので、結論を書きますと、
相続税の課税価格に算入すべき財産は、土地等ではなく売買代金請求権であるのが相当である、ということになりました。
土地でしたら相続税の評価で行けるのですが、売買代金では値上がり益も入っており、大分割高なってしまいます。このような状態にならぬよう気を付けて下さい。
